2世帯住宅とは、2つの家族が1つの家に住むことをいいます。1つの家に複数世帯が住むことにより建築費用を安くしたり生活費を安く抑えることができます。都心部など土地が高く子世帯だけでは住宅購入が難しくなっている近年では、親世帯と一緒に建てることにより親世帯も老後安心して生活することができますのでお互いにメリットがあります。
2世帯住宅を建てるための３つのスタイル
2世帯住宅はお風呂などの一部を共有して利用することで、2棟建てるよりも土地を有効活用できます。お風呂、玄関、リビングなど2つずつ設ける必要がなく建築コストを抑えることができます。
ですが、親世帯と子世帯で生活習慣、年代が全く違う家族が集って生活していくのは中々難しいです。2世帯住宅を成功させるためには親世帯と子世帯のそれぞれの要望を叶えた住宅を建てる必要があります。
建てる前に隠さず意見を出し合うことでどこを大事にするべきかがわかってきます。それぞれのプライバシー空間を大事にしたり、バリアフリーへの配慮、子や孫の成長にあわせた住宅の変化も考えなくてはいけません。
2世帯住宅の場合、同居型、部分共有型、完全分離型という３つのスタイルが存在します。どのスタイルの住宅を建てるかによって、生活空間や建てたあとの登記の仕方も変わってくるため住宅ローンの組み方や税金も変わります。
同居型とは？メリットやデメリット
同居型とは、同居している家族がそれぞれ寝室を確保しているが、寝室以外の生活を営むエリアを共用するという2世帯住宅です。親世帯と子世帯の生活スタイルに大きな差がない場合、同居型にすればコミュニケーションを取る機会と時間が増やせるため、大家族ならではの賑やかで充実した日々が送れます。
家族が多くなるほどいつもリビングで誰かが過ごしているので、ふとした時に会話をしたくなった時にはすぐにお話ができますし、明かりが灯っている時間が長いので同居型のメリットは防犯性が高められるという点もあります。
同居型のデメリットは全く同じ空間内で年齢層が大きく異なる大人達が生活することになるので洗い物や入浴、足音といったあらゆる事がストレス要因になり得るということです。
特に血縁関係にはないお嫁さんは、義両親と同じ住宅内で生活し続ける事に対し窮屈に感じやすいです。
部分共有型とは？メリットやデメリット
部分共有型とは、バスルームや玄関といった住宅設備の一部は共用するものの、親世帯と子世帯で生活を営むエリアは別々にするという2世帯住宅です。
すでに親が定年退職をしていて子世帯と生活スタイルが異なるといった事例や、お嫁さんの事も考慮しプライバシーを疎かにしたくない場合は部分共有型が最適です。
そして、部分共有型のメリットは建築時に要するコストも小さくさせられる点です。共用する箇所が多くできるほど建築コストは抑えられます。多い事例は2階建て住宅を建て、階層によって親世帯と子世帯が住むエリアを区別しお風呂などは共用部を利用するようにする事例です。
部分共有型のデメリットは普段の生活は区分けが行えているものの、夜遅い時間などに共用部に出入りし設備を使うと生活音が気になる事です。また、蛇口は2つ設けられていても水道管などは一本なので、一方が水を使用していると水圧が落ちてしまいます。
完全分離型とは？メリットやデメリット
完全分離型とは、1つの住宅の中を完全に分ける2世帯住宅です。玄関やお風呂、キッチンなど親世帯用、子世帯用それぞれ設置されます。プライバシーを完全に守りたい場合は完全分離型が最適で一番のメリットです。
デメリットは、住宅建築のコストが2棟建てるのとほとんど変わらないため2世帯住宅のコスト面のメリットが期待できないことです。また、親世帯が住むことがなくなった場合賃貸にするか売却にするか建てる前に考えておかないといけません。売却の場合、買い手が見つかりにくいのもデメリットです。
２世帯住宅の登記方法は３種類
2世帯住宅の登記方法には、３種類の方法があります。区分登記の場合には、住宅ローン控除や税金の特例を一定の要件を満たすことで利用できます。
単独登記は1人の名義で登記する
単独登記とは、2世帯住宅を1人の名義で登記します。2世帯住宅の所有権が登記した人のみになりますので、親世帯が住宅建築の資金を提供した場合は贈与税が発生します。
共有登記は複数の名義で登記する
共有登記とは、2世帯住宅を複数の名義で登記します。2世帯住宅の所有権が出資額の比率によって持ち分がかわります。一定の要件を満たすことで、それぞれの世帯で住宅ローン控除を受けることができます。
区分登記は完全分離型のみ登記できる
区分登記とは、2世帯住宅を2つの住戸に分けてそれぞれで登記します。区分登記は完全分離型の場合のみ登記することができます。完全分離型は鍵ができるドアで仕切られていると認められます。その場合、家の中を行き来できても問題ありません。完全分離型の場合でも、単独登記や共有登記をすることもできます。
二世帯住宅の名義トラブルにならないようにするために
二世帯住宅の名義は、出資比率で基本的に決まる
家の名義とは、法律でいうと登記を誰の名前で行うかです。2世帯住宅の場合だと、新規に土地を購入して建てる・親世帯の預貯金を使用する・子世帯が出資するなど様々な場合があります。
最も多いのが親世帯の土地に建て替えるケースです。この場合は、土地の名義は親のままにして家を共有名義にするのが一般的です。実際の名義がどうなるかは実にシンプルです。基本的には誰がどれだけ資金を出したかという出資比率に応じて決まります。
そのため、お互いに建築費用を負担したにも関わらず、土地は親世帯名義にして、家は子世代の名義にすると言うように安易に決めることはできないのです。共有名義はスマートで問題がなさそうにも思えますが、相続時のことを考慮しておかなければトラブルに発展する可能性があります。
２世帯住宅は非同居の兄弟姉妹が不満に感じる可能性がある
相続時には「小規模宅地等の特例」という制度があり、評価額を8割も減らすことが可能です。この制度は非同居の親族でも対象となりますが、同居親族がいる場合には適用できません。つまり、複数の子どもがいた場合は親と同居していた子どもだけが対象となり、残りの兄弟姉妹は特例を受けることができないのです。
一見すると不公平に感じますが、２世帯同居では親の面倒を見る必要性があります。介護などの負担を考慮すると、相続時に優遇されるのも合理的な話です。しかし、そのことについてしっかり話し合っていなかった場合には、兄弟姉妹の間で不満が出ないとも言い切れません。親の土地に勝手に家を建て、ひとりで家の権利を承継することに納得できないと後からこじれるケースもあるのです。
２世帯住宅で親から相続を受けるときの注意点
相続を受ける際には兄弟姉妹の間で問題を起こさないために、当初から単独名義にしておくことが好ましいです。そのためには出資比率の関係から、それだけの資金を用意しなければいけません。
資金が足りないときには親からの資金提供を受けて子どもが購入代金を支払うという方法があります。しかし、ここで注意点となるデメリットは贈与税がかかってしまうということです。ただ、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（住宅資金贈与の特例）という制度が存在し、非課税となることがあります。
省エネや耐震等級などの一定の条件を満たした良質な住宅であれば、平成29年10月〜平成30年9月の期間は1000万円まで親からの贈与が非課税対象となります。平成30年10月〜平成31年6月だと800万円までです。贈与を受ける対象者の年齢が20以上であることや年間所得が2,000万円以下であるといった条件が課せられますが、土地の取得や住宅の購入などが贈与対象となるため単独名義にすることが可能になります。
しかし、この際にも前述したように兄弟姉妹が不満を抱かないように了承を得ておくことが大切です。法律上は確かに出資率によって定められますが、兄弟姉妹の関係の悪化は親世代としても望んでいるものではありません。また、親からの相続には土地や建物だけにとどまりません。家の名義を盾にした相続で心証を悪くしてしまうことは、他の財産での話し合いでしわ寄せにも繋がります。
２世帯住宅のメリットデメリット
予算を抑え金銭面の負担が少なくなる
注文住宅を建てるには、土地代や建築費用、頭金などまとまった費用が必要です。二世帯住宅を建てるときは親世代、子世帯で費用をわけることで負担を減らすことができます。例えば、親世帯が住んでいた土地を提供してもらったり、建築費を半分負担してもらったりできることがあります。
注文住宅を建てるには、土地代と建築費で4,000万円前後は必要ですが、1世帯で2,000万円ほどで家を建てられることができます。
家を建てるときの予算だけではなく、毎月かかる生活費や光熱費もそれぞれ別で住むより安くなります。
子供の事を見てもらえる
お互い働いている夫婦の場合、二世帯住宅だと親に子どもを預けやすく面倒を見てもらえるというメリットがあります。いつでも子どもの面倒を見てくれる安心感と保育園に迎えに行く手間や仕事で遅くなったときに代わりに迎えにいってもらえます。
親世帯としても孫といつでも触れ合えることができますので子世帯だけのメリットではありません。おじいちゃんおばあちゃんといつでもふれあえる環境は近年では少なくなっています。そのほかにも親世帯がいつでも家にいてくれるので空き巣などの防犯対策にもなります。
家事を交互にすることもできる
二世帯住宅の場合、親世帯と子世帯で分担して家事を行うことで日常の負担を減らすことができます。掃除や料理、洗濯物のとりこみも担当曜日をもうけて取り組む家庭もいます。家事はそれぞれの世帯で行いたい場合も家の構造で生活区域を明確に分けるケースもあります。
プライバシーの確保が難しい
生活空間が近いので世帯ごとのプライバシーを確保するのが難しく親子間の確執が生まれやすいことが一番のデメリットです。一緒にすごしていて気づかなかった価値観や生活習慣の違いが見えてきたり姑問題がおこることもあります。
ですが、完全分離型の2世帯住宅にすることでプライバシーを確保することができるようなります。家づくりの段階でそういった面も考慮しながら計画を立てたり建てたあとのルール作りをしっかりしましょう。
親世帯の介護をする可能性がある
2世帯住宅の場合、親世帯の介護をする可能性が高くなります。今は元気でも10年、20年は介護が必要になりますので、あらかじめ介護はどうするのか兄弟たちも含め話しておく必要があります。
どの家族で介護するのか、老人ホームなどの施設に入るのか先々を見据えて計画を立てましょう。