土地探しから購入するまでの方法とは？失敗しないため注意点

『土地を買い、注文住宅の家を建てる』それは多くの人にとって夢であり、一生に一度の大きな買い物です。だからこそ、こだわりたい！後悔したくない！と思うのは当然です。しかし、だからこそ難しいのです。ほとんどの人は、土地を買う経験もなければ知識もありません。多くの人が、不動産屋に行けばいいのだろうか・・・？それとも建築会社に行けばいいのだろうか・・・？という状態でそんな状態で土地を見ても良いか悪いか判断ができません。

また、ほとんどの場合、見学に行く土地は地面がぼこぼこで雑草が生い茂っており、そこに家が建つなんて想像がつきません。不動産屋さんに勧められるままに一生住む土地を選ぶのではなく、しっかり知識をつけて後悔しない土地を自分自身で選びましょう。

都道府県別の注文住宅用土地取得費用相場

こちらが各都道府県別、注文住宅用の土地取得時の費用相場です。土地取得費用の全国平均は1,291.4万円。都心部の埼玉、千葉、東京、神奈川は平均より高いエリアとなっています。

参考記事：注文住宅の相場はいくら？建てるための費用や価格

土地相場を確認することで建てたい地域の土地取得に必要な費用がわかります。それでは、土地を取得するにはどうすればいいのか？を順に紹介していきます。

ハウスメーカーや工務店で不動産会社を紹介してもらう

家の建築をするハウスメーカーや工務店は、土地を取り扱っている不動産会社と連携しているところが多いです。各会社でお世話になっている不動産屋さんを紹介してくれますので、土地を探そうと思ったらまず家を建てる部分を担当する「ハウスメーカーや工務店」に行けば大丈夫です。
紹介してもらうと、不動産会社から定期的に土地の情報を送ってもらえるようになります。

土地の情報をもらう際に、不動産の人も土地を買ってほしいのでかなり頻繁に電話してくる場合もあります。その時の対処法をお教えします。
そこで重要なことは、自分が今の段階でどのくらい買う気があるか伝えることが大事になります。
なぜなら、不動産の人は土地を買う気が高い人にいい情報を流します。
これは車の値引きとかでも同じですよね。今すぐに買って欲しい人にオトクな情報を早く流したい。
家を建てよう！土地を買うぞ！と思ったときは、どういった家を建てたいか要望を固めた上でハウスメーカーや工務店に依頼するといい土地が見つかる可能性が高まります。

土地は不動産屋の情報を見て購入する

土地の情報は、不動産屋のサイトなどをみて探すこともできます。家を建てるハウスメーカーや工務店が決まっていない場合は、自分で土地から探すことも可能です。1社の不動産会社ではなく数社の不動産会社を訪ねて土地情報をもらうようにするとより多くの情報が集まります。

ただし、1人で探すと自分が建てたい一戸建て住宅がこの土地で建てられるのかの判断ができません。いい土地を見つけた後は、建築のプロであるハウスメーカーに一度相談したほうが安全です。土地があっても思い通りの住宅であったり地盤が弱いなどということもありますので一度建築のプロの話を聞くことをおすすめします。

土地探しにお金はかかるのか？

基本的に土地を探す段階ではお金は発生しません。土地探しを不動産屋にお願いした場合、土地を契約したときに仲介料が発生する場合があります。その場合、土地購入費用の3％前後の仲介料を不動産屋に支払います。土地探しは契約するまでお金はかからないので不動産屋に気軽に土地情報をもらうことができます。

地盤調査料は3万円〜8万円が相場

土地を販売している不動産会社では、取り扱う土地を前もって地盤調査をしているところも最近は増えてきています。ただ全会社が地盤調査をしているというわけではありません。土地を買う前に地盤調査をするか、もしくは地盤調査をしてあった土地を買うという２つの選択肢があります。

地盤調査をすることで地盤の地耐力や地質がわかり地震があっても大丈夫な土地なのか、地盤改良が必要な土地なのがわかります。地震が多い日本では土地を契約する前に地盤調査はしておいたほうがよいといわれています。どんなに耐震性が高い家を建てても地盤が弱く地盤から崩れてしまい意味がないからです。

地盤調査費用は3万円から8万円前後です。地盤調査をするための調査会社は不動産会社が紹介してくれますので気に入った土地が見つかったら契約前に地盤調査もしてもらいましょう。

土地代の目安となるのは公示価格

土地の大きさや日当たりなどの条件が同じでも、地域が違うだけで土地の価格は全く異なります。
そこで土地選びのときに目安になるのが「公示価格」です。
公示価格とは、地域ごとの土地取引相場価格がわかる土地購入価格の目安になるものです。毎年3月下旬に国土交通省が発表していて誰でも見ることができます。

公示価格はあくまでも目安なので、実際の価格は広さや日のあたり具合、道路との高低差などで変わっていきますので参考として使いましょう。

土地を購入するとき、１番だれと見て決めるのがよいのか？

土地を購入するとき、建築家や建築士の方と見て決めたほうが良いです。

なぜなら、建てたい家の要望から逆算することができるので、間取り、面積、法的制限などを考え「良い土地だ！」といいきれるのはプロである建築家や建築士の方だけです。

土地探しを始めいい土地を見つけた場合は、建築家や建築士の方に一度相談してみましょう。

いい土地を見つけたが相場より安い場合の注意点

相場より安い土地を見つけたときはその理由を考えたほうがよいです。安い土地には必ず理由があります。

土地の敷地内に障害がある

土地に防空壕、井戸、古い家の基礎などの大きな石がのこっている場合があります。敷地内に障害があると撤去費用がかかってしまい通常の土地より高くついてしまいます。下見のときによくチェックしておきましょう。長年家が建っていなかった土地の場合、草などが生えて見にくいときがありますので見落とさないようにしましょう

地盤が悪い場合は地盤改良費がかかる

雨の影響で土砂崩れがしやすいなど土地の地盤が悪い場合は土地改善の工事が必要になります。土地改善の工事には100万以上の地盤改良費がかかる場合もありますので注意が必要です。

自分が買おうとしている土地が相場より安いと感じたら、その理由が必ず有りますのできちんと探し出しましょう。

上下水道・ガス管が敷地内にない場合は費用がかかる

上下水道・ガス管が土地の敷地内にない場合は費用がかかります。

上下水道・ガス管の「引き込み」工事を行う際に道路を掘り返すため費用がかかりますので費用は50万円〜70万円ほどになります。

土地を購入するときは上下水道・ガス管が通っているか確認しましょう。

土地を選び始める前に知っておきたいこと

都市計画法（市街化区域と市街化調整区域）

すべての土地は、そこにどんな建物を建ててよいか、建ててはいけないかが決められています。土地の使用方法を定めているのが「都市計画法」です。都市計画法は、健全な発展と公共の福祉の増進を目的とした法律で、この法律によって街の景観や秩序が保たれています。
都市計画法によって、土地は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。市街化区域は、すでに市街化している、もしくは将来的に市街化される地域のことで、市街化区域には住宅を建てることができます。逆に、市街化調整区域は建物の建設や土地の開発をするのに多くの条件がつきます。せっかく土地を買ったのに、家を建てられない！という事態にならないように、必ず確認しましょう。

建築基準法で定められている建ぺい率と容積率

もうひとつ大切な法律が「建築基準法」です。安全面などから、建てる建物についての最低限のルールが定められています。家を建てる際には、特に「建ぺい率」と「容積率」が重要となります。

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、土地の面積に対して家を建てることができる面積のことです。例えば、50坪の土地で建ぺい率70％の場合、最大35坪（建坪）の家を建てることができます。せっかく広い土地を買っても、その土地いっぱいに家を建てることができるわけではないので注意しましょう。

容積率とは？

容積率とは、土地の面積に対して建てる建物の延床面積のことです。例えば、50坪の土地で容積率150％の場合、最大75坪（延床面積）の家を建てることができます。この場合、1階40坪、2階35坪の2階建ての家でも、各階25坪の3階建ての家でも同じ容積率となります。

建築基準法で定められている家の条件

建築基準法では、建物について様々な制限、ルールが定められています。例えば、建築基準法で「防火指定地域」に定められている場合、耐火構造の家を建てなければなりません。

その他にも、隣の土地の日当たりや風通しを維持するために建物の高さや斜線の勾配を制限する「隣地斜線制限」、北側にある隣の土地の日当たり悪化を防ぐ「北側斜線制限」、道路に接する土地の場合には道路の日当たりと風通しを確保するための「道路斜線制限」など、建物にかかるさまざまな制限があります。土地を探す際に、細かい知識は必要ありませんが、もし理想の家の外観がすでに決まっているのであれば、理想通りの家を建てることができるかどうか事前に確認しておくといいでしょう。

安心して住み続けるために確認したいこと

安全性

土地の地盤については必ず確認しておきましょう。万が一、地盤が緩い場合、家を建てるために地盤を補強するための基礎工事が別途必要になります。地盤沈下の可能性についても注意が必要です。
また、災害の可能性についても確認しておきましょう。地震が起きたときの津波の危険性、台風などによる洪水の危険性など、各自治体でハザードマップを作成している場合が多いですのでチェックしておくといいでしょう。
小さいお子さんがいらっしゃる場合や今後子どもを育てたいとお考えの場合は、周辺の交通状況や道路の整備状況などもチェックしておくといいでしょう。

利便性

駅から近い、交通の便がよい、治安がよい、スーパー・病院・学校が近いなど、利便性と聞いて多くの人が思う項目です。しかし、何に利便性を感じるかは人それぞれです。その土地に住む人の家族構成や生活スタイルによって、便利と感じるポイントは異なります。土地を探し始める前に、利便性を求めるポイントを書き出しておくといいでしょう。例えば、「駅から近い」は駅から徒歩何分までを近いとするのか、「交通の便がよい」はバス停までの距離なのか、バスの本数なのか、具体的にしておくと土地を選ぶ時の判断基準のひとつとして役立ちます。

将来性

20年、30年と長く住む土地ですから、将来のことも少しは見据えておきたいものです。土地周辺の環境や開発予定などもチェックしておきましょう。

後悔しない土地探しのために

選ぶポイントの優先順位

日当たり、交通の便、生活に必要な施設が近いなど、土地を探すうえでの理想の条件は挙げたらきりがありません。そして、その条件をすべて満たす土地に巡り合うことは、ほぼ奇跡と言っていいでしょう。理想を追い求めることは悪いことではありませんが、なかなか決められないうちに他の人に買われてしまう可能性も考えなければなりません。土地を探し始める前に、たくさんの条件に優先順位をつけておきましょう。絶対に譲れない条件、できれば満たしたい条件、諦めてもかまわない条件と分けておくことで、選ぶうえでの自分なりの基準をもっておくことをオススメします。

現地視察のポイント

ある程度条件にあった土地を見つけたら、必ず現地視察をしましょう。不動産屋さんに土地を紹介してもらうとき、多くの場合は不動産屋さんの車で向かいます。そのため、自分の足で行ってみないと分からないことも多いです。駅から行くとどのくらい時間がかかるのか。バスでは、自転車ではどうなのか。平坦な道か、坂道が多いか。住んだ場合をイメージして歩いてみましょう。また、可能であれば、昼間と夜、平日と休日、晴れの日と雨の日にその土地を訪れてみましょう。それぞれで違う発見や想像と異なる点に気づくはずです。

通勤通学時間、周りの環境状況

勤務地から近いのか。夜間の明るさ。近所の住民。人の多さ。隣との距離。
子どもの通学時間や学区。

車の交通量や電車の音など。
徒歩１０分でも踏切が長いところがあれば余計に時間がかかってしまいます。

国土交通省が踏切安全カルテを公表しています。
国土交通省 踏切安全カルテ
踏切安全カルテにある、自動車ボトルネック踏切や歩行者ボトルネック踏切に指摘されている踏切は想定以上に時間がかかるところが確認することができます。
対策されるところもありますが最寄りの踏切が入っていないか確認しましょう。

土地の形状や高低差

土地の状態は見た目だけでは判断しにくいところで地盤調査が必要です。
もしくは、地名で推測することもできます。
田、川、沼、池、沢などの名前がついている地域は液状化しやすい土地だと言われています。

その他に昔は海で今は埋立地であるところは液状化しやすい土地だといわれています。

液状化現象の有名な例としてディズニーランドとディズニシーがあります。

ディズニーランドとディズニーシーは埋立地なのですが、東日本大震災で駐車場の一部が液状化し１週間ほど休園となりました。ここだけ聞くと埋立地はやはりダメなのか・・と思うかもしれませんが、ディズニーランドとディズニーシーは埋立地なのに被害が少なかったことが話題となっていました。

なぜ被害が少なかったかというと、液状化現象対策の地盤工事をしていたからです。園内には「サンドコンパクション工法」という工法を施しています。施すことにより埋立地の弱い地盤を補強することができるのです。それにより壊滅的な被害を逃れました。

土地周辺の道路状況

土地に家を建築するには、道路に2メートル以上接して前面の道路が４メートル以上ある必要があります。道路に2m未満に接していない場合は家を建てることができません。4メートル未満の場合は敷地が道路とみなされ、境界線を後退させるセットバッグが必要になります。
また前面道路の幅は車の出し入れのしやすさにも影響しますのでチェックが必要です。

土地周辺の水の流れ

雨が降ったときや雨が降ったあとの道路の状態や周囲の状況を確認します。

敷地の土地が周辺の土地より高低差が低い場合、水はけが悪くなり水浸しになる場合があります。
現地にいってみて水の流れを確認したり、近隣の人に聞いてみましょう。
洪水のしやすさは、各地域の洪水ハザードマップで確認することができます。

建物の風通しの良さと周辺の空き地には注意

土地の隣に大きな建物があると風通しが悪くなります。まだ土地の隣が空いていて何も建っていない場合、隣に大型のマンションやアパートが建てられるケースもあります。隣地が大きな区画の場合は注意が必要です。

建物の日当たりのよさと方位

建物の向きによって日当たりや建物内の環境が変わります。太陽の光を建物のどの場所に当てるかによって建物の構造が変わります。人気の構造は居間（リビング）に太陽の光を当てる家庭が多いです。

家が南向きの場合

・日当たりは良好
・洗濯物が乾きやすい
・冬場も日差しのおかげでポカポカ
・ただし、夏場は冷房を多く使う

家が東向きの場合

・朝方に日が差し込む
・午前中は太陽の光で部屋が暖かい
・夜は光が当たりにくく暗く、冷え込みやすい

家が西向きの場合

・夕方に日が差し込む
・夜も暖かいので暖房の使用を抑え光熱費が安くなる。
・朝は影なので寒い

家が北向きの場合

・日当たりが悪い
・価格が安い傾向にある
・夏場は日が当たらないので涼しい
・本が好きな人は本が日焼けしない
・洗濯物が乾きにくいので乾燥機が必要になるケースも有る
・湿気や結露も多くなる地盤

土地購入時に必要な書類とは？

・売買契約書の写し
・土地、建物登記簿
・土地、建物の構図および地積測量図
・住民票
・所得証明書
・印鑑証明書
・身分証明書

土地探しから土地購入までのスケジュール流れとは？

ここでは土地購入までのスケジュールの流れを紹介します。

2017年2月一戸建て住宅を建てることを考える
子どもが４月から小学生なのでその機会に考えはじめる。

2017年4月家のイメージを考える
住宅情報誌や住宅見学会などに行きイメージを立てる。

2017年5月建築依頼先を決める
数社のハウスメーカーと工務店を比較して家を建てる建築会社を決める。

2017年6月土地探しを開始する
子どもを転校させたくないので今通っている学校の近くの地域にしたい。
車があるので駅の近くでなくてもよい。

2017年8月土地を購入
条件にあった土地が見つかる。近隣状況もリサーチして決定。地盤調査も完了
ここで初めてお金が発生した。
土地売買契約時の手付金や土地の所有権の登記費用など

家づくりスタートからから建築、入居開始までの流れ

資金計画を立てる→土地探し→土地の売買契約→地盤調査→建築プランを立てて建築会社決定→建築の請負契約→建築確認申請→住宅ローン申請→着工→完了→引渡し・登記・入居開始

土地購入後の初めてお金が発生するところは？

土地購入後にお金の支払いが発生するポイントがあります。この支払のポイントは会社によってことなりますが、契約時、着工時、中間、完了時の４回払いが多いです。

土地を買うには土地代以外にもお金が掛かる！

①土地販売価格
土地代。
②売買契約書印紙代
売りの主と交わす売買契約書は課税文書でその際にかかる印紙税。
③登記費用
司法書士への報酬です。
④不動産取得税
条件によっては減額または還付金があります
⑤仲介手数料
土地購入の不動産会社に支払う手数料です。
土地代の３％前後。
⑥抵当権設定費用
司法書士の報酬
⑦農地転用
農地から宅地へ転用する場合に掛かる費用です

土地の不動産取得税について

土地の不動産取得税とは土地を取得したときにかかる税金です。不動産取得税は納付書が送付されてきます。ここで言う「取得」とは、主に以下の5つが該当します。

・売買
・交換
・贈与
・新築
・増改築

※相続で取得した場合に限り、非課税となります。生きている人から不動産を取得した場合にかかる税金が不動取得税なのです。納付書が送られてくる時期は3ヶ月から1年になります。もっと遅くなる場合もあります。不動産取得税を確定するために時間が掛かるため送付時期は決められていません。不動産取得税には減税処置もあります。

不動産取得税の軽減条件

土地を購入してから注文住宅を新築した場合、不動産取得税の軽減はあります。200㎡までの土地が軽減対象となります。それ以上の土地を取得した場合は200㎡までが対象になり、残りは通常通り不動産取得税（土地分）を支払う必要があります。

申請処理が遅くなると、軽減措置前の納付書が送付されてきます。申請処理をすると軽減措置をされた額の納付書が届きますので、それまでは申請した県税事務所に流れをしっかりと確認してください。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法は、不動産取得税 = ①課税標準 × ②税率が基本計算式となります。

①課税標準
課税標準は、固定資産税評価額です。
固定資産税評価額とは、国土交通省が定めた基準に基づいて、市町村長が価格を決定します。
不動産売買の価格とは異なりますが、相場の70%程度になっていることが多いです。

②税率
不動産取得税の税率は原則、「4％」ですが、「平成20年4月1日から平成30年3月31日まで」に取得した不動産（土地、住宅）の場合は、以下のようになります。

種別 税率
土地 3%
家屋（住宅） 3%
家屋以外（店舗・事務所等） 4%
宅地は課税標準が2分の1になる

平成30年3月31日までに取得した宅地（住宅用の土地）は、特例により課税標準が2分の1になります。

式にすると以下のようになります。

不動産取得税（宅地） = 課税標準 × 1/2 × 3%

住宅の場合は、家屋も土地も控除額を差し引く
用途が住宅の場合は、家屋も土地も控除額を差し引くことができます。
式にすると、以下のようになります。

不動産取得税（宅地） = （課税標準 控除額） × 3%
不動産取得税（家屋） = （課税標準 × 1/2 × 3%） 控除額

ただし、以下の条件を満たす場合に限ります。

式にすると、以下のようになります。
不動産取得税 = （課税標準 控除額1,200万円） × 3%

土地の条件
宅地（住宅用の土地）は、そもそも課税標準が2分の1になります。
そしてさらに、以下の該当する条件を満たせば、控除額を差し引くことができます。

土地を先に取得した場合は、3年以内に家屋を新築すること。
家屋を先に取得した場合（土地を借りるなど）は、新築1年以内に土地を取得すること。
式にすると、以下のようになります。

不動産取得税 ＝ （課税標準 × 1／2 × 3％） － 控除額

控除額は、以下のA、Bのどちらか多い方になります。

A. 45,000円
B. （土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × 家屋の床面積の2倍（200m2が限度） × 3％

家にも不動産取得税が掛かってきますが、土地とは条件が違います。

新築住宅の場合

家屋の条件
住宅であること（マイホームやセカンドハウス。賃貸住宅でも可）
床面積が５０㎡以上、２４０㎡以下であること。（賃貸住宅の場合は、一戸あたり4０㎡以上、２４０㎡以下）
これらの条件を満たす場合は、控除額が1,200万円になります（長期優良住宅の場合は、平成28年3月31日まで1,300万円）。

購入した家の状態によっても軽減条件が変わりますので、よく確認をしましょう。

不動産取得税の軽減措置についてさらに詳しく知りたいという場合は

県税事務所で教えてくれます。

お住まいの県税事務所に問い合わせをすると不動産取得税について教えてくれます。
電話での対応もしてくれるので、お問い合わせすると親切に教えてくださいます。
必要書類とその他の記入しなければならない書類等々を準備することができます。

県税事務所とは？

県税事務所は県の機関で、「県税」ある、

・不動産取得税
・法人事業税県民税
・個人事業税
・自動車税
・自動車取得税
・軽油引取税
・産業廃棄物税などを取り扱っています。

県税事務所は不動産取得税を扱っていますので不動産取得税の軽減措置について詳しく教えてくれます。

税を扱っている中に税務署もありますが、取り扱っている税が違っています。

税務署は国の機関で、「国税」である、

・所得税
・法人税
・相続税
・贈与税
・消費税
・酒税などを取り扱っている機関です。

徴収に関する権限については、両者対等であります。
国税徴収法の規定又は国税徴収法の規定の例により、滞納に係る租税について、滞納処分（差押）を行う権限があります。

ちなみに市役所市の機関で、「市税」である、

・市民税
・県民税
・固定資産税
・軽自動車税
・市たばこ税
・特別土地保有税
・事業所税
・都市計画税
・入湯税などを取り扱っている機関です。

各機関、役割が違っていますので、不動産取得税について聞くなら県税事務所になります。

まとめ

土地購入は大きな買い物です。土地選びに失敗すると余計な費用がかかったり無駄な部分が発生してしまいます。理想な家を建てるためにまずは家づくりの知識をつけて家づくりをはじめていきましょう。