熊本県で失敗しない土地探し!一戸建て注文住宅購入方法

2018年03月04日更新 | 1,070 view

土地を探しをはじめるにはどこに行く?

注文住宅の一戸建てを建てるには平屋など建物の形に関係なく全てに建物に土地が必要です。
でも土地を買うといっても、どこへ行けばいいのかわかりません。

知り合いに土地をゆずってくれる人もいない・・・・。

不動産屋に行けばいいのだろうか・・・?

そういった何も知識のない状態で計画ははじまります。

注文住宅を建てるのに必要である「土地」を手に入れるために、土地についてまとめました。
ではまずはじめに、「土地」はどこで買えばいいのでしょうか?

土地探しは工務店やハウスメーカーで不動産会社を紹介してもらう

土地を探そうと思ったら家を建てる部分を担当するハウスメーカーや工務店に行けば、土地を取り扱っている不動産会社を紹介してくれます。

注文住宅を建築をするハウスメーカーや工務店は、不動産会社と連携しているところが多いです。
紹介してもらうと、不動産会社から定期的に土地の情報を送ってもらえるようになります。

↓熊本にある注文住宅や一戸建て住宅が建てられるハウスメーカー、工務店一覧はこちらです。
https://kodateru.jp/pref/kumamoto/builder/

土地の情報をもらう際に、不動産の人も土地を買ってほしいのでかなり頻繁に電話してくる場合もあります。その時の対処法をお教えします。
そこで重要なことは、自分が今の段階でどのくらい買う気があるか伝えることが大事になります。
なぜなら、不動産の人は土地を買う気が高い人にいい情報を流します。
これは車の値引きとかでも同じですよね。今すぐに買って欲しい人にオトクな情報を早く流したい。
なので、家を建てよう!土地を買うぞ!と思ったときは、どういった家を建てたいか要望を固めた上でハウスメーカーや工務店に依頼するといい土地が見つかる可能性が高まります。

・不動産屋を自分で見つけて土地を購入する

家を建てるハウスメーカーや工務店が決まっておらず、まずは自分で土地から探したい場合。
シンプルに色んな不動産を訪ねて土地情報をもらいます。1社の不動産会社ではなく数社の不動産会社を訪ねて土地情報をもらうようにするとより多くの情報が集まります。

ただし、ここに建築のプロがいないのでいい土地を見つかった場合は、自分が建てたい一戸建て住宅がこの土地で建てられるのか建築のプロであるハウスメーカーに相談したほうがいいです。土地があっても予想より小さい住宅が建ってしまうことを防ぎます。

土地探しにお金はかかるのか?

結論からいうと、基本的に土地を探すという段階ではお金は発生しません。
土地を契約したときに仲介料が発生する場合があります。(土地購入費用の3%前後が仲介料)
なので土地探しは契約するまでお金はかからず土地情報を無料でもらうことができます。

お金がかかるのは仲介料と地盤調査料になります。
地番調査をすることで地盤の地耐力や地質がわかり地震があっても大丈夫な土地なのか、地盤改良が必要な土地なのがわかります。
土地を契約する前に地盤調査したほうがいいです。どんなに耐震性が高い家を建てても地盤が弱かったら崩れてしまい意味がありません。
最近の土地を販売している不動産会社では、販売する土地に前もって地番調査をしているところも増えてきていますが地番調査をしていないところもあります。
まず土地を買う前に地盤調査をするか、もしくは地盤調査をしてあった土地を買うという2つの選択になります。

地盤調査費用は3万円~8万円前後で行うことができ、地盤調査会社は不動産会社が紹介してくれます。
気に入った土地が見つかったら契約前に地盤調査もしてもらいましょう。

公示価格は土地価格の目安になるのでチェック

大きさや日当たりなどの条件が同じでも少し地域が違うだけで価格は全く異なります。
そこで土地選びのときに参考になるのが「公示価格」です。
公示価格は地域ごとの土地取引相場価格がわかるもので毎年3月下旬に国土交通省が発表しています。

公示価格はあくまでも目安です。
実際の価格は広さや日のあたり具合、道路との高低差などで変わっていきますので目安として使いましょう。

ココで知っておいたほうがいいことは、相場より安い土地を見つけたときです。

安い土地には絶対に理由があります。

例えば
・敷地内に障害がある。(防空壕、井戸、古い家の基礎など)
その場合撤去費用がかかります。
・地盤が悪い
場合によっては100万以上の地盤改良費がかかる場合もあります。
・雨の影響で土砂崩れがしやすいなどなど

自分が買おうとしている土地が相場より安いと感じたら、その理由が必ず有りますのできちんと探し出しましょう。

土地探しの6つポイント

①通勤通学時間、周りの環境状況

勤務地から近いのか。夜間の明るさ。近所の住民。人の多さ。隣との距離。
子どもの通学時間や学区。

車の交通量や電車の音など。
徒歩10分でも踏切が長いところがあれば余計に時間がかかってしまいます。

国土交通省が踏切安全カルテというのを公表しています。
国土交通省 踏切安全カルテ
踏切安全カルテにある、自動車ボトルネック踏切や歩行者ボトルネック踏切に指摘されている踏切は想定以上に時間がかかるところが確認することができます。対策されるところもありますが最寄りの踏切が入っていないか確認しましょう。

②土地の形状や高低差

土地の状態は見た目だけでは判断しにくいところで地盤調査が必要です。
もしくは、地名で推測することもできます。
田、川、沼、池、沢などの名前がついている地域は液状化しやすい土地だと言われています。

その他に昔は海で今は埋立地であるところは液状化しやすい土地だといわれています。

液状化現象の有名な例としてディズニーランドとディズニシーがあります。

ディズニーランドとディズニーシーは埋立地なのですが、東日本大震災で駐車場の一部が液状化し1週間ほど休園となりました。ここだけ聞くと埋立地はやはりダメなのか・・と思うかもしれませんが、ディズニーランドとディズニーシーは埋立地なのに被害が少なかったことが話題となっていました。

なぜ被害が少なかったかというと、液状化現象対策の地盤工事をしていたからです。園内には「サンドコンパクション工法」という工法を施しています。施すことにより埋立地の弱い地盤を補強することができるのです。それにより壊滅的な被害を逃れました。

③道路

道路に2メートル以上接して前面の道路が4メートル以上ある必要があります。道路に2m未満に接していない場合は家を建てることができません。4メートル未満の場合は敷地が道路とみなされ、境界線を後退させるセットバッグが必要になります。
また前面道路の幅は車の出し入れのしやすさにも影響しますのでチェックが必要です。

④水の流れ

雨が降ったときや雨が降ったあとの道路の状態や周囲の状況を確認します。

敷地の土地が周辺の土地より高低差が低い場合、水はけが悪くなり水浸しになる場合があります。
現地にいってみて水の流れを確認したり、近隣の人に聞いてみましょう。
洪水のしやすさは、熊本の洪水ハザードマップで地域ごとに確認することができます。

⑤風通しの良さ

まだ隣が空いていて何も建っていない場合、隣に大型のマンションやアパートが建てられると風通しが悪くなります。
隣地が大きな区画の場合は注意が必要です。

⑥建物の日当たりのよさと方位

建物の向きによって日当たりや環境が変わります。

・南向き
日当たりは良好
洗濯物が乾きやすい
冬場も日差しのおかげでポカポカ
ただし、夏場は冷房を多く使う

・東向き
朝方に光が差し込む
なので午前中に部屋が暖かい
夜は光が当たりにくく暗く、冷え込みやすい

・西向き(夕方に日当たり良)
夕方に日が差し込む
夜も暖かいので暖房の使用を抑え光熱費が安くなる。
朝は寒い

・北向き
日当たりが悪い
価格が安い傾向にある
夏場は日が当たらないので涼しい
本が好きな人は本が日焼けしない
洗濯物が乾きにくいので乾燥機が必要になるケースも有る
湿気や結露も多くなる地盤

※光を当てる場所を建物のどこにするかで建物の構造が変わります。多くは居間(リビング)に当てる構造が多いです。

土地購入時に必要な書類

・売買契約書の写し
・土地、建物登記簿
・土地、建物の構図および地積測量図
・住民票
・所得証明書
・印鑑証明書
・身分証明書

家づくりのスタートから土地購入までのスケジュール流れ例

2015年2月一戸建て住宅を建てることを考える
子どもが4月から小学生なのでその機会に考えはじめる。

2015年4月家のイメージを考える
住宅情報誌や住宅見学会などに行きイメージを立てる。

2015年5月建築依頼先を決める
数社のハウスメーカーと工務店を比較して家を建てる建築会社を決める。

2015年6月土地探しを開始する
子どもを転校させたくないので今通っている学校の近くの地域にしたい。
車があるので駅の近くでなくてもよい。

2015年8月土地を購入
条件にあった土地が見つかる。近隣状況もリサーチして決定。地盤調査も完了
ここで初めてお金が発生した。
土地売買契約時の手付金や土地の所有権の登記費用など

家づくりスタートからから建築、入居開始までの流れ

資金計画を立てる→土地探し→土地の売買契約→地盤調査→建築プランを立てて建築会社決定→建築の請負契約→建築確認申請→住宅ローン申請→着工→完了→引渡し・登記・入居開始

土地買ったときあとのお金が発生するところは?

契約時、着工時、中間、完了時の4回払いが多い。

土地を買うには土地代以外にもお金が掛かる!

①土地販売価格
土地代。
②売買契約書印紙代
売りの主と交わす売買契約書は課税文書でその際にかかる印紙税。
③登記費用
司法書士への報酬です。
④不動産取得税
条件によっては減額または還付金があります
⑤仲介手数料
土地購入の不動産会社に支払う手数料です。
土地代の3%前後。
⑥抵当権設定費用
司法書士の報酬
⑦農地転用
農地から宅地へ転用する場合に掛かる費用です

土地の不動産取得税について

不動産取得税 土地購入編
①不動産取得税納付書が送られてくる

不動産取得税は不動産を「取得」したときにかかる税金で納付書が送付されてきます。
ここで言う「取得」とは、主に以下の5つが該当します。

・売買
・交換
・贈与
・新築
・増改築

※相続で取得した場合に限り、非課税となります。
生きている人から不動産を取得した場合にかかる税金が不動取得税なのです。

話を戻しまして、納付書が送られてくる時期は3ヶ月~1年になります。もっと遅くなる場合もあります。
不動産取得税を確定するために時間が掛かるため送付時期は決められていません。

熊本県不動産取得税について
https://www.pref.kumamoto.jp/kiji_15298.html

そして、この不動産取得税はコレが実は減税処置があります。

不動産取得税の軽減条件

土地を購入してから注文住宅を新築した場合、不動産取得税の軽減はある?

非常にややこしいですが、200㎡までが限度です。
それ以上の土地の購入をした場合は200㎡までが対象になり、残りは通常通り不動産取得税(土地分)を支払う必要があります。

申請処理が遅くなると、軽減措置前の納付書が送付されてきます。
申請処理をすると軽減措置をされた額の納付書が届きますので、それまでは申請した県税事務所に流れをしっかりと確認してください。

土地の不動産取得税 計算方法詳細について

計算方法

不動産取得税の計算方法は簡単です。
以下が不動産取得税の基本計算式となります。

不動産取得税 = ①課税標準 × ②税率

①課税標準
課税標準は、固定資産税評価額です。
固定資産税評価額とは、国土交通省が定めた基準に基づいて、市町村長が価格を決定します。
不動産売買の価格とは異なりますが、相場の70%程度になっていることが多いです。

②税率
不動産取得税の税率は原則、「4%」ですが、「平成20年4月1日から平成30年3月31日まで」に取得した不動産(土地、住宅)の場合は、以下のようになります。

種別 税率
土地 3%
家屋(住宅) 3%
家屋以外(店舗・事務所等) 4%
宅地は課税標準が2分の1になる

平成30年3月31日までに取得した宅地(住宅用の土地)は、特例により課税標準が2分の1になります。

式にすると以下のようになります。

不動産取得税(宅地) = 課税標準 × 1/2 × 3%

住宅の場合は、家屋も土地も控除額を差し引く
用途が住宅の場合は、家屋も土地も控除額を差し引くことができます。
式にすると、以下のようになります。

不動産取得税(宅地) = (課税標準 控除額) × 3%
不動産取得税(家屋) = (課税標準 × 1/2 × 3%) 控除額

ただし、以下の条件を満たす場合に限ります。

式にすると、以下のようになります。
不動産取得税 = (課税標準 控除額1,200万円) × 3%

土地の条件
宅地(住宅用の土地)は、そもそも課税標準が2分の1になります。
そしてさらに、以下の該当する条件を満たせば、控除額を差し引くことができます。

土地を先に取得した場合は、3年以内に家屋を新築すること。
家屋を先に取得した場合(土地を借りるなど)は、新築1年以内に土地を取得すること。
式にすると、以下のようになります。

不動産取得税 = (課税標準 × 1/2 × 3%) - 控除額

控除額は、以下のA、Bのどちらか多い方になります。

A. 45,000円
B. (土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × 家屋の床面積の2倍(200m2が限度) × 3%

家にも不動産取得税が掛かってきますが、土地とは条件が違います。

新築住宅の場合

家屋の条件
住宅であること(マイホームやセカンドハウス。賃貸住宅でも可)
床面積が50㎡以上、240㎡以下であること。(賃貸住宅の場合は、一戸あたり40㎡以上、240㎡以下)
これらの条件を満たす場合は、控除額が1,200万円になります(長期優良住宅の場合は、平成28年3月31日まで1,300万円)。

購入した家の状態によっても軽減条件が変わりますので、よく確認をしましょう。

不動産取得税の軽減措置についてさらに詳しく知りたいという場合は

広域本部で教えてくれます。

熊本県の広域本部にお問い合わせをすると不動産取得税について教えてくれます。
電話での対応もしてくれるので、お問い合わせすると親切に教えてくださいます。
必要書類とその他の記入しなければならない書類等々を準備することができます。

不動産取得税を担当する広域本部とは?

広域本部は県の機関で、「県税」の中の、

・不動産取得税
・狩猟税
・個人事業税
・軽油引取税
・産業廃棄物税などを取り扱っています。

熊本の広域本部は不動産取得税を扱っていますので不動産取得税の軽減措置について詳しく教えてくれます。

税を扱っている中に税務署もありますが、取り扱っている税が違っています。

税務署は国の機関で、「国税」である、

・所得税
・法人税
・相続税
・贈与税
・消費税
・酒税などを取り扱っている機関です。

徴収に関する権限については、両者対等であります。
国税徴収法の規定又は国税徴収法の規定の例により、滞納に係る租税について、滞納処分(差押)を行う権限があります。

ちなみに市役所市の機関で、「市税」である、

・市民税
・県民税
・固定資産税
・軽自動車税
・市たばこ税
・特別土地保有税
・事業所税
・都市計画税
・入湯税などを取り扱っている機関です。

自動車税事務所は
・自動車取得税
・自動車税

県央広域本部(税務部)では
・法人県民税
・法人事業税
・ゴルフ場利用税
・県民税利子割
・県たばこ税
・鉱区税
も取り扱っています。

各機関、役割が違っていますので、不動産取得税について聞くなら広域本部になります。

熊本県にある広域本部の所在地になります。

県央広域本部(税務部)

電話 課税の内容等について 096-352-4111(代表) 納税について 096-325-3001
住所 〒860-8570 熊本市中央区南千反畑町4-33(熊本総合庁舎内)
管轄 熊本市、宇土市、宇城市、下益城郡、上益城郡

県北広域本部

電話 課税の内容等について 0968-25-4124 納税について 0968-25-4272
住所 〒861-1331 菊池市隈府1272-10(菊池総合庁舎内)
管轄 荒尾市、玉名市、山鹿市、菊池市、合志市、阿蘇市、玉名郡、菊池郡、阿蘇郡

県南広域本部

電話 課税の内容等について 0965-33-3180 納税について 0965-33-2184
住所 〒866-8555 八代市西片町1660(八代総合庁舎内)
管轄 八代市、人吉市、水俣市、八代郡、葦北郡、球磨郡

天草広域本部

電話 課税の内容等について 0969-22-4239 納税について 0969-22-4370
住所 〒863-0013 天草市今釜新町3530(天草総合庁舎内)
管轄 天草市、上天草市、天草郡

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