1500万円の家を建てるときの予算と頭金の考え方

注文住宅の家づくり
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家を建てたいけど家に掛けられる予算が1,500万円までしかないという場合、どのような点に気を付ける必要があるのでしょうか。

今回は1,500万円の家を買う時の予算の考え方と頭金の考え方、固定資産税についてお伝えします。

目次
  1. 1500万の家を買う時の予算の考え方
    1. 注文住宅の相場は3,000万円
  2. 1500万円で建てるために建築費用は総額でいくらか確認する
  3. 1500万円で建てるために諸費用を確認する
  4. 1500万円の家には頭金がいくら必要か
    1. 1500万円の家購入に必要な頭金とは?
  5. 頭金は実は無くても構わない
  6. 1500万円の家の頭金を多くした場合の3つのメリット
    1. 月々の住宅ローン支払額が少なくなる
    2. 住宅ローン返済期間を短くすることができる
    3. 家にお金をかけることができる
    4. 贈与税は700万から1200万まで非課税
  7. 住宅ローン減税で頭金0円にするメリットが発生
  8. 頭金を少なくした場合のデメリット
  9. 1500万円の住宅ローンを借りた場合の毎月の返済額はいくらか?
  10. 1500万円の家を今建てるのと3年後に建てるのはどちらがおトク?
  11. 1500万の家を建てると固定資産税はいくら?
    1. 1500万円の家の固定資産税評価額の計算式
    2. 1500万円の家の固定資産税の計算式
    3. 1500万円の家を建てると3年間固定資産税減税措置を受けれる
  12. 1500万円の注文住宅にするか?規格住宅にするか?
    1. 1500万円の注文住宅の場合
    2. 1500万円の規格住宅の場合
  13. 1500万円で家を建てるための間取りのコツ
    1. 1階と2階の大きさを同じにし真四角の建物にする間取り
    2. 狭小家住宅にオススメ。収納を1つにまとめる間取り
    3. 水回りを1箇所にまとめてコストカットする間取り
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1500万の家を買う時の予算の考え方

家づくりをしたいものの、家にかけられる予算が1,500万円しかないという場合、実際に1500万円の家を買うことは可能なのでしょうか。

注文住宅の相場は3,000万円

2016年の住宅金融支援機構のデータによると、土地取得の為の借入がない世帯の相場の全国平均は3,226万円(39.1坪)。2016年の全国平均は3,231万円(39.2坪)となっています。

建築費相場延床面積
2015年3,226万円39.1坪
2016年3,231万円39.2坪

1500万円の家というと全国平均の半額以下となり、遠い目標のように感じられますが、実際に1,500万円で家を建てることは不可能ではありません。

1500万円で建てるために建築費用は総額でいくらか確認する

注文住宅を建てる際にハウスメーカーで予算を聞くと、担当者から

「坪単価○万円」 です。

といった総額費用ではない回答が返ってきます、

それでも例えば坪単価50万円という提示を貰えることで、このハウスメーカーで30坪の家を建てると1,500万円といったことがわかります。

しかし、この坪単価は実際には同じハウスメーカーでも間取りによって大きく変わることはもちろん、これ以外に工事費用などさまざまな費用がかかるのが一般的です。

ハウスメーカーとしては、消費税を別にして坪単価を安く見せるなど他社より安く見せる営業上の工夫があります。

坪単価が安定しないのは、建築費用とその建物を建てる土地次第で変わってしまうという事情もあります。

例えば、土地が広く道路から離れたところに家を建てる場合には道路からの配水管を長く取る必要がありますし、建築時に重機が入らないと通常以上に日数が掛かってしまい人件費や手間費が増えてしまうこともあります。

1500万円で建てるために諸費用を確認する

総費用を1,500万円で納めたいという場合、建築費用以外に住宅ローンを利用するための手数料や保証料、火災保険料や登記費用などが必要となります。

例えば、坪単価で1,000万円と計算できたとしても、ハウスメーカーによっては以下のような費用が発生する可能性があります。

  • 付帯設備(給排水工事など)は100〜300万円程度かかることも
  • 諸経費(ローン手数料や登記費用など)は100〜200万円程度かかることも
  • 外構工事費用
  • 地盤改良工事費用(地盤が弱い場合)
  • 消費税(外税表示の場合)

すべて含めると簡単に1,500万円を超えてしまいます。

ローコスト住宅を建てるハウスメーカーの中には、総額表示に近い表示をしている会社もあります。ですが、いずれにしても相談する際には担当の営業マンに総額でいくらになるのかを確認しながら家づくりを進めることが大切です。

1500万円の家には頭金がいくら必要か

ここでは、1,500万円の家を建てるために頭金をどの程度準備しておくと良いかについてお伝えします。本題に入る前に、そもそも頭金とは何かについて簡単に説明しておきましょう。

1500万円の家購入に必要な頭金とは?

頭金とは、家を建てるにあたって住宅ローン以外に支払う、手元から出ていくお金だと考えておくと良いでしょう。

1,500万円で家を建てる場合の頭金は、1,000万円分を住宅ローンで支払い、残りの500万円分を自分の貯金や親からの援助金で支払う場合、この500万円分が頭金となります。

つまり、頭金=家を建てるための総費用-住宅ローン借入額となります。

500万円(頭金)=1500万の家ー1000万(住宅ローン)

頭金は実は無くても構わない

1,500万円の家の購入にあたり、頭金として1割〜2割程用意しておかなければならないと考えている方もいらっしゃるかと思いますが、実は頭金は無くても構いません。

昔は住宅ローンの金利が高く、住宅ローンの総支払額が物件価格の2倍となってしまうようなこともありましたが、超低金利時代と呼ばれる現在では昔ほど頭金を用意することのメリットが少なくなりました。

それどころか、借入額の1%が10年間、所得税と住民税から還付される住宅ローン減税のおかげで金利1%を切る住宅ローン商品を選択すると借入額を大きくすればするほどお得になるケースも出てきます。

ただし頭金が無くても構わないというところでも、住宅会社によっては50万円や100万円といった手付金が必要となるのでその金額は用意する必要があるので注意が必要です。

1500万円の家の頭金を多くした場合の3つのメリット

ここでは、頭金を多くした場合のメリットについてお伝えします。

月々の住宅ローン支払額が少なくなる

1,500万円の家を建てるときに頭金を多くすることで月々の支払額が少なくなります。

頭金を多くすればするほど、住宅ローンの借入額を少なくすることができ、月々の返済額を少なくすることができるのです。

例えば、フラット35にて1,500万円、35年間借入する場合、以下のようになります。(金利は、平成29年5月の最低金利1.06%を利用)

  • 借入額1,500万円、頭金0円であれば月々の住宅ローン返済額42,763円
  • 借入額1,250万円、頭金250万円であれば月々の住宅ローン返済額35,636円
  • 借入額1,000万円、頭金500万円であれば月々の住宅ローン返済額28,509円

現在の金利水準であれば100万円頭金を多くするごとに、月々返済額を約2,800円少なくすることができます。

住宅ローン返済期間を短くすることができる

また、頭金を多くすることで住宅ローン返済期間を短くすることもできます。

例えば、上記と同じ条件で計算すると頭金0円で借入期間35年、返済額は42,763円ですが、頭金500万円用意することで返済額は42,483円で借入期間を22年に短縮することが可能となります。

  • 借入額1,500万円、頭金0円であれば借入期間35年
  • 借入額1,500万円、頭金500円であれば借入期間22年

同じ額(1500万円)を借り入れた場合、頭金500万円用意すると13年短くなります。

家にお金をかけることができる

別の考え方として、1,500万円の住宅ローンを利用した上で、用意した頭金で家を大きくしたり外構費用にお金を回したりと家にお金をかけることができるようになります。

頭金を500万円用意できれば総額2,000万円まで、1,000万円用意できれば2,500万円まで使えることになるため選択の幅が大きく広がるでしょう。

贈与税は700万から1200万まで非課税

通常、親や祖父母から援助を貰える場合、受け取ったお金には税金が掛かります。

ですが、住宅購入に限って一定の条件を満たせば700万円(平成28年〜32年・省エネ住宅の場合1,200万円)まで非課税となる制度があるため活用を考えてみても良いでしょう。

  • 住宅購入時の援助は700万円まで贈与税は非課税
  • 省エネ住宅購入時の援助は1,200万円まで贈与税は非課税

住宅ローン減税で頭金0円にするメリットが発生

先にもご説明しましたが、現在一定の条件を満たした上で住宅ローンを利用した場合、借入額4,000万円まで住宅ローンの1%を所得税と住民税から還付される住宅ローン減税という制度があります。

金利の低い住宅ローンを利用することで住宅ローンを借りれば借りるほどお得となる状態となっています。

例えば、2017年5月現在住信SBIネット銀行の住宅ローンは10年固定のもので0.61%となっています。話を簡単にして説明すると1,000万円住宅ローンを借りた場合、金利で61万円支払い、住宅ローン減税で100万円還ってくることになるのです。

頭金を少なくした場合のデメリット

一方、頭金を少なくした場合のデメリットには、上記メリットの裏返しとして月々返済額が多くなったり、借入期間を長くしないと返済額が長くなってしまったりすることが挙げられます。

その他に、住宅ローンの審査にマイナスに働いたり、金融機関によっては頭金が少ない場合金利が高くなってしまったりするケースもあります。

1500万円の住宅ローンを借りた場合の毎月の返済額はいくらか?

1500万円の家を建てるために住宅ローンを1500万借りた場合の返済額がいくらかシミュレーションしていきます。

15年から35年までの毎月の返済額を比較していきます。借入額が1500万と住宅ローンでは抑え目の価格ということもあり短期間での返済を考える方もいるようです。

1500万の家を購入するために1500万を住宅ローンで30年かけて返済する場合の毎月の返済額が53,954円となります。総返済額が19,423,563円となり400万ほどの利息を払うこととなります。

毎月の返済額が5万円代なら賃金よりも安いと考え、住宅購入を決断した人もいます。

返済期間金利毎月の返済額返済総利息総返済額
15年1.5%93,111円1,759,968円16,759,968円
20年1.5%72,381円2,371,520円17,371,520円
25年1.8%62,127円3,638,201円18,638,201円
30年1.8%53,954円4,423,563円19,423,563円
35年1.8%48,163円5,228,590円20,228,590円

1500万円の家を今建てるのと3年後に建てるのはどちらがおトク?

頭金について考える際に良く取り上げられるテーマとして、今家を建てるのと3年間頭金を貯めて3年後に家を建てるのはどちらがお得か?というものがあります。

例えば、3年間で300万円貯めたケースで考えてみると、ここまでと同じ条件で今すぐに家を建てると月々返済額は約4.2万円となります。3年後300万円頭金を入れた場合は月々返済額を3.3万円に減らすことができます。

  • 頭金なし 住宅ローンの返済額4.2万円
  • 3年間で貯金300万円 住宅ローンの返済額3.3万円

月々約9,000円減らすことができれば、35年で総額380万円程度安くなります。ここだけみると3年間で頭金を貯めて建てたほうがオトクと感じると思います。

ですが、3年間で300万円貯めるために要したお金があるほか、その間にも生活のための家賃が発生します。家賃6万円の賃貸マンションを借りたとしても3年間で216万円かかり、合わせて516万もかかってしまうのです。

そのため、3年お金を貯めた方が損してしまうのです。

  • 35年で月々の返済額を9,000円減らせるが、
  • 3年間頭金を貯めている間も家賃は発生する
  • 3年間の生活費216万円+3年間の貯金300万円=516万円
  • 頭金0円で建てたほうがオトク

特に総費用1,500万円程度で考えているという場合、月々返済額も4万円程度と安いため頭金0円で考えた方が良いでしょう。

1500万の家を建てると固定資産税はいくら?

固定資産税は固定資産評価額×1.4%(標準税率)で計算すると1,500万円の固定資産税を求めることができます。

1500万円の家の固定資産税評価額の計算式

固定資産評価額は1,500万円の家の40%〜70%になります。1,500万(建物価格)に70%をかけると固定資産税評価額が出ます。70%で計算すると固定資産評価額は1,050万円です。

  • 1,500万円×70%(0.7)=1,050万円(固定資産評価額)

1500万円の家の固定資産税の計算式

1,050万(固定資産評価額)に1.4%(標準税率)をかけると固定資産税が出ます。
1,500万の家の場合、固定資産税は147,000円です。

  • 1,050万円×1.4%=147,000円(固定資産税)

1500万円の家を建てると3年間固定資産税減税措置を受けれる

固定資産税減税措置とは、新築住宅(床面積50㎡以上280㎡以下)に対して課税される年度から固定資産税が半額になる制度です。

平成32年3月31日までに、新築住宅を建てると減税措置を受けることができますので固定資産税が安くなります。(固定資産税減税措置は平成30年までを予定していましたが、2年延長されました)

  • 通常の新築住宅は3年間固定資産税が半額
  • 認定長期優良住宅は5年間固定資産税が半額
  • 3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年間固定資産税が半額

住宅により減税期間の長さが違いますので注意が必要です。1,500万円の家の予算から考えますと、多くが3年間の半額となります。

1,500万円の家の場合、半額の73,500円となります。

  • 1,500万円の家 新築3年間半額の固定資産税 73,500円

1500万円の注文住宅にするか?規格住宅にするか?

ハウスメーカーや工務店で家づくりを検討する場合、注文住宅にするか規格住宅にするか最初に考える必要があります。

1500万円の注文住宅の場合

1,500万円の注文住宅は、自由設計なので間取りを自由に作ることができます。

注文住宅を建てるハウスメーカーによっては決められたプランの中から選ぶこともあります。注文住宅の場合、家が完成する最後まで金額が分からないことが多いですが、決められたプランの中で選ぶ場合は金額がわかりやすいです。

あまり安い住宅を建てるイメージのない大手ハウスメーカーでも、注文住宅で工夫することで安い住宅を建てることは可能です。

1500万円の規格住宅の場合

1,500万円の規格住宅は間取りの制約があるものの注文住宅より建築費用を安く抑えられることが多いです。規格住宅は最初の段階である程度価格が分かっていることもメリットだといえるでしょう。

ですが、規格住宅で総額1,500万円の家を建てる場合、ローコスト住宅を扱うハウスメーカーでなければ取扱いがないことが多く、候補がかなり絞られてしまいます。

1500万円で家を建てるための間取りのコツ

1,500万円の注文住宅で間取りを考える際、価格を安く抑えるためのコツがあります。

1階と2階の大きさを同じにし真四角の建物にする間取り

1つ目は、1階と2階の大きさが同じで真四角に近い総2階の住宅にするということです。住宅は、屋根と基礎の部分の費用が高く、真四角に近い総2階の住宅はそれらを最小限に抑えられるからです。

狭小家住宅にオススメ。収納を1つにまとめる間取り

2つ目は、収納を1つにまとめたり、天井裏を収納にしたりするということです。

住宅は小さければ小さい程価格を安く抑えることができますが、部屋数を少なくするのも、各部屋を小さくするのにも限界がありますし、小さくし過ぎて生活しづらくなってしまっては折角の家づくりが台無しです。

そこで、各部屋に設けた収納を無くしたり、小さくしたりして少なくなった分を家族でまとめて使う1つの収納にしたり、空いた天井裏を収納スペースにしたりするといった工夫をすることで小さいながらも快適に過ごせる間取りを目指すことができます。

水回りを1箇所にまとめてコストカットする間取り

3つ目は、水廻りは一ヶ所にまとめる、という工夫です。

お風呂やトイレ、キッチンや洗面所など水を使う設備は配管を通す必要がありますが、それらがバラバラにばらけていると配管の費用が余計に掛かってしまう可能性があります。

そのため、こうした水廻りを1ヶ所にまとめて配置すると建築費用を安く抑えるのに役立ちます。

上記以外にも間取りを安くするコツはいくつかあります。可能であれば間取りについて勉強して、担当の営業マンや建築士にそうした工夫を取り入れてくれるよう話ができると良いでしょう。

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