1500万円の家を買う時の予算と頭金の考え方

2018年02月16日

家を建てたいけど家に掛けられる予算が1500万円までしかないという場合どのような点に気を付ける必要があるのでしょうか。

今回は1500万円の家を買う時の予算の考え方と頭金の考え方、固定資産税についてお伝えします。

1500万の家を買う時の予算の考え方

家づくりをしたいものの、家にかけられる予算が1,500万円しかないという場合、実際に1500万円の家を買うことは可能なのでしょうか。

2015年の住宅金融支援機構のデータによると、土地取得の為の借入がない世帯の相場の全国平均は3,226万円(39.1坪)となっています。

1500万円の家というと全国平均の半額以下となり、遠い目標のように感じられますが、実際に1,500万円で家を建てることは不可能ではありません。

しかし、それにはいくつか気を付けるべきポイントがあります。

注文住宅にするか?規格住宅にするか?

ハウスメーカーで家づくりを検討する場合、注文住宅にするか規格住宅にするか最初に考える必要があります。

注文住宅の場合

注文住宅は間取りを自由に作ることができる。注文住宅の場合、家が完成する最後まで金額が分からない。あまり安い住宅を建てるイメージのない大手ハウスメーカーでも、注文住宅で工夫すれば安い住宅を建てることは可能です。

規格住宅の場合

規格住宅は間取りの制約があるものの注文住宅より建築費用を安く抑えられることが多いです。規格住宅は最初の段階である程度価格が分かっていることもメリットだと言えるでしょう。

ただ、規格住宅で総額1,500万円の家を建てる場合ローコスト住宅を扱うハウスメーカーでなければ取扱いがないことが多く、候補がかなり絞られてしまいます。

1500万円で建てるために建築費用は総額でいくらかかるかを確認する

注文住宅を建てる際にハウスメーカーで予算を聞くと、だいたい「坪単価○万円」といった回答が返ってきます、例えば、坪単価50万円のハウスメーカーで30坪の家を建てると1,500万円、といった具体になります。

しかし、この坪単価は実際には同じハウスメーカーでも間取りによって大きく変わることはもちろん、これ以外に工事費用などさまざまな費用がかかるのが一般的です。

ハウスメーカーとしては、消費税を別にして坪単価を安く見せるなど、他社より安く見せる営業上の工夫以外にも、建築費用自体、その建物を建てる土地次第で変わってしまうという事情もあります。

例えば、土地が広く道路から離れたところに家を建てる場合には道路からの配水管を長く取る必要がありますし、建築時に重機が入らないと通常以上に日数が掛かってしまい人件費や手間費が増えてしまうこともあります。

また、総費用を1,500万円で納めたいという場合、建築費用以外に住宅ローンを利用するための手数料や保証料、火災保険料や登記費用などが必要となります。

例えば、坪単価で1,000万円と計算できたとしても、ハウスメーカーによっては以下のような費用が発生する可能性があります。

  • 付帯設備(給排水工事など)=100〜300万円程度かかることも
  • 諸経費(ローン手数料や登記費用など)=100〜200万円程度
  • 外構工事費用
  • 地盤改良工事費用(地盤が弱い場合)
  • 消費税(外税表示の場合)

すべて含めると簡単に1,500万円を超えてしまいます。

ローコスト住宅を建てるハウスメーカーの中には総額表示に近い表示をしている会社もありますが、いずれにしても相談する際には担当の営業マンに総額でいくらになるのかを確認しながら家づくりを進めることが大切です。

1500万円で家を建てるための間取りのコツ

注文住宅で間取りを考える際、価格を安く抑えるためのコツがあります。

1階と2階の大きさを同じにし真四角の建物にする間取り

1つ目は、1階と2階の大きさが同じで真四角に近い総2階の住宅にするということです。住宅は、屋根と基礎の部分の費用が高く、真四角に近い総2階の住宅はそれらを最小限に抑えられるからです。

狭小家住宅にオススメ。収納を1つにまとめる間取り

2つ目は、収納を1つにまとめたり、天井裏を収納にしたりするということです。住宅は小さければ小さい程価格を安く抑えることができますが、部屋数を少なくするのも、各部屋を小さくするのにも限界がありますし、小さくし過ぎて生活しづらくなってしまっては折角の家づくりが台無しです。そこで、各部屋に設けた収納を無くしたり、小さくしたりして少なくなった分を家族でまとめて使う1つの収納にしたり、空いた天井裏を収納スペースにしたりするといった工夫をすることで小さいながらも快適に過ごせる間取りを目指すことができます。

水回りを1箇所にまとめてコストカットする間取り

3つ目は、水廻りは一ヶ所にまとめる、という工夫です。お風呂やトイレ、キッチンや洗面所など水を使う設備は配管を通す必要がありますが、それらがバラバラにばらけていると配管の費用が余計に掛かってしまう可能性があります。そのため、こうした水廻りを1ヶ所にまとめて配置すると建築費用を安く抑えるのに役立ちます。

上記以外にも間取りを安くするコツはいくつかあります。可能であれば間取りについて勉強して、担当の営業マンや建築士にそうした工夫を取り入れてくれるよう話ができると良いでしょう。

1500万円の家には頭金がいくら必要か

ここでは、1,500万円の家を建てるにあたって頭金をどの程度考えておくと良いかについてお伝えします。本題に入る前に、そもそも頭金とは何かについて簡単に説明しておきましょう。

家購入に必要な頭金とは?

頭金は、家を建てるにあたって住宅ローン以外に支払う、手元から出ていくお金だと考えておくと良いでしょう。

1,500万円で家を建てる場合、その内1,000万円分をローンで、500万円分を自分の貯金や親からの援助金で支払う場合、この500万円分が頭金となります。

つまり、頭金=家を建てるための総費用-住宅ローン借入額となります。

500万円(頭金)=1500万の家ー1000万(住宅ローン)

頭金は無くても構わない

家の購入にあたり、頭金として1割〜2割程用意しておかなければならないと考えている方もいらっしゃるかと思いますが、実は頭金は無くても構いません。

昔は住宅ローンの金利が高く、住宅ローンの総支払額が物件価格の2倍となってしまうようなこともありましたが、超低金利時代と呼ばれる現在では昔ほど頭金を用意することのメリットが少なくなりました。

それどころか、借入額の1%が10年間、所得税と住民税から還付される住宅ローン減税のおかげで金利1%を切る住宅ローン商品を選択すると借入額を大きくすればするほどお得になるケースも出てきます。

ただし、頭金が無くても構わないとは言え住宅会社によっては50万円や100万円といった手付金が必要となるのでその金額は用意する必要があります。

頭金を多くした場合の3つのメリット

ここでは、頭金を多くした場合のメリットについてお伝えします。

月々の住宅ローン支払額が少なくなる

頭金を多くすればするほど、住宅ローンの借入額を少なくすることができ、月々の返済額を少なくすることができます。例えば、フラット35にて1,500万円、35年間借入する場合、以下のようになります(金利は、平成29年5月の最低金利1.06%を利用)。

借入額1,500万円、頭金0円であれば月々の住宅ローン返済額42,763円

借入額1,250万円、頭金250万円であれば月々の住宅ローン返済額35,636円

借入額1,000万円、頭金500万円であれば月々の住宅ローン返済額28,509円

現在の金利水準であれば100万円頭金を多くするごとに、月々返済額を約2,800円少なくすることができます。

返済期間を短くすることができる

また、頭金を多くすることで返済期間を短くすることもできます。

例えば、上記と同じ条件で計算すると頭金0円で借入期間35年、返済額は42,763円ですが、頭金500万円用意することで返済額は42,483円で借入期間を22年に短縮することが可能となります。

同じ額(1500万円)を借り入れた場合、頭金500万円用意すると13年短くなります。

家にお金をかけることができる

別の考え方として、1,500万円の住宅ローンを利用した上で、用意した頭金で家を大きくしたり、外構費用にお金を回したりと家にお金をかけることができるようになります。頭金を500万円用意できれば総額2,000万円まで、1,000万円用意できれば2,500万円まで使えることになるため選択の幅が大きく広がるでしょう。

なお、親や祖父母から援助を貰えるある場合、受け取ったお金には税金が掛かりますが、住宅購入に限って一定の条件を満たせば700万円(平成28年〜32年・省エネ住宅の場合1,200万円)まで非課税となる制度があるため活用を考えてみても良いでしょう。

頭金を少なくした場合のデメリット

一方、頭金を少なくした場合のデメリットには、上記メリットの裏返しとして月々返済額が多くなったり、借入期間を長くしないと返済額が長くなってしまったりすることが挙げられます。

他に、住宅ローンの審査にマイナスに働いたり、金融機関によっては頭金が少ない場合金利が高くなってしまったりするケースもあります。

住宅ローン減税で頭金0円にするメリットが発生

先にもご説明しましたが、現在一定の条件を満たした上で住宅ローンを利用した場合、借入額4,000万円まで、その1%を所得税と住民税から還付される住宅ローン減税という制度があり、金利の低い住宅ローンを利用することで住宅ローンを借りれば借りるほどお得となる状態となっています。

例えば、2017年5月現在住信SBIネット銀行の住宅ローンは10年固定のもので0.61%となっています。話を簡単にして説明すると1,000万円住宅ローンを借りた場合、金利で61万円支払い、住宅ローン減税で100万円還ってくることになるのです。

1500万円の住宅ローンを借りた場合の毎月の返済額はいくらか?

1500万円の家を建てるために住宅ローンを1500万借りた場合の返済額がいくらかシミュレーションしていきます。

15年から35年までの毎月の返済額を比較していきます。借入額が1500万と住宅ローンでは抑え目の価格ということもあり短期間での返済を考える方もいるようです。

1500万の家を購入するために1500万を住宅ローンで30年かけて返済する場合の毎月の返済額が53,954円となります。総返済額が19,423,563円となり400万ほどの利息を払うこととなります。

毎月の返済額が5万円代なら賃金よりも安いと考え、住宅購入を決断した人もいます。

返済期間 金利 毎月の返済額 返済総利息 総返済額
15年 1.5% 93,111円 1,759,968円 16,759,968円
20年 1.5% 72,381円 2,371,520円 17,371,520円
25年 1.8% 62,127円 3,638,201円 18,638,201円
30年 1.8% 53,954円 4,423,563円 19,423,563円
35年 1.8% 48,163円 5,228,590円 20,228,590円

今建てるのと3年後に建てるのはどちらがお得?

頭金について考える際に良く取り上げられるテーマとして、今家を建てるのと3年間頭金を貯めて3年後に家を建てるのはどちらがお得か?というものがあります。

例えば、3年間で300万円貯めたケースで考えてみると、ここまでと同じ条件で今建てると月々返済額は約4.2万円、3年後300万円頭金を入れた場合は月々返済額を3.3万円に減らすことができます。

月々約9千円減らすことができれば35年で380万円程度お得となりますが、3年間で300万円貯めるために要したお金がある他、その間賃貸マンション等に住む必要があるため家賃6万円としても216万円掛かり、合わせて516万円と3年お金を貯めた方が損してしまうのです。

特に総費用1,500万円程度で考えているという場合、月々返済額も4万円程度と安いため頭金0円で考えた方が良いでしょう。

1500万の家を建てると固定資産税はいくら?

固定資産税は固定資産評価額×1.4%(標準税率)で計算すると1500万円の固定資産税を求めることができます。

1500万円の家の固定資産税評価額の計算式

固定資産評価額は1500万円の家の40%〜70%になります。1,500万(建物価格)に70%をかけると固定資産税評価額が出ます。70%で計算すると固定資産評価額は1,050万円です。

1,500万円×70%(0.7)=1,050万円(固定資産評価額)

1500万円の家の固定資産税の計算式

1,050万(固定資産評価額)に1.4%(標準税率)をかけると固定資産税が出ます。
1,500万の家の場合、固定資産税は147,000円です。

1,050万円×1.4%=147,000円(固定資産税)

1500万円の家を建てると3年間固定資産税減税措置を受けれる

新築建物の場合、減税措置を受けることができますので3年間半額となります。
1,500万円の家の場合の半額73,500円となります。

1,500万円の家 新築3年間の固定資産税 73,500円。

固定資産税減税措置とは、新築住宅(床面積50㎡以上280㎡以下)に対して課税される年度から3年間固定資産税が半額になる制度です。平成30年3月31日までに新築された認定長期優良住宅の場合は5年間固定資産税が半額となります。3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年間固定資産税が半額となります。住宅により減税期間の長さが違いますので注意が必要です。1,500万円の家の予算から考えますと、多くが3年間の半額となります。

参考記事)

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